Bouwen en verbouwen

bouwplannen

Ik wil bouwen of verbouwen...

Vergunning nodig?

Wanneer je iets wenst te bouwen, verbouwen, af te breken of renoveren heb je in de meeste gevallen een stedenbouwkundige vergunning of melding nodig. Dit kan gaan van een woning tot een tuinhuis, een carport, garage,… Hetzelfde geldt voor het kappen van bomen, reliëfwijzigingen, opslaan van allerhande materialen, het wijzigen van het aantal woongelegenheden, het wijzigen van de bestemming van een onroerend goed, het plaatsen van reclame of zonnepanelen, het aanleggen van recreatieve terreinen,…

 

Wat nu juist vergunningsplichtig is en wat niet wordt vastgelegd in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd bij decreet van 9 mei 2009. Hier kan u terecht voor alle decreten, uitvoeringsbesluiten, omzendbrieven, een antwoord vinden op veel gestelde vragen, formulieren voor het indienen van een bouwaanvraag en andere nuttige informatie.

Een eerste controle kan gebeuren via deze handige checklist.

Een aantal zaken zijn vrijgesteld van vergunning bij besluit van de Vlaamse Regering.

Opgelet, op uw perceel kunnen voorschriften van toepassing zijn die de vergunningsplicht verder aanvullen. Bekijk daarom ook de rubriek planning.

Indien je twijfelt of je een vergunning nodig hebt of nog verdere vragen hebt neem je best contact op met de dienst Ruimtelijke Ordening. Zo kan je zeker zijn dat je handelt volgens de vooropgestelde wetgeving en naderhand geen problemen krijgt met eventuele bouwovertredingen.

 

Is mijn dossier vergunbaar?

Dit is wellicht de eerste vraag die u zich zal stellen wanneer u van plan bent werken uit te voeren die vergunningsplichtig zijn. De zonering volgens gewestplan en de bestemmingsvoorschriften spelen hier reeds een grote rol in. Deze kan u deels nakijken in de rubriek planning. Aan het loket of via een email aan de administratieve medewerkers kan u de vigerende voorschriften (BPA-, verkavelings-, of RUP-) voor het betreffende perceel eveneens bemachtigen.
De dienst Ruimtelijke Ordening stelt u ook steeds in de gelegenheid om uw dossier te komen voorbespreken. Op dergelijke vergadering kan u vragen stellen i.v.m. de mogelijkheden, en trachten de ambtenaren samen met u tot een oplossing te komen die ruimtelijk verantwoordbaar is.

Deze besprekingen gaan door op dinsdagvoormiddag en kan u op voorhand vastleggen via telefoon, mail of door langs te komen aan het loket.

Aan het loket van de dienst Ruimtelijke Ordening worden geen uitspraken gedaan over vergunbaarheid. Wel kan u hier terecht voor informatie of om een afspraak te maken.

 

Stedenbouwkundig attest

Wens je zekerheid te krijgen over of iets al dan niet vergunbaar is op een bepaald perceel, waar geen specifieke voorschriften van een verkaveling, BPA of RUP van toepassing zijn, kan je een stedenbouwkundig attest aanvragen. De behandelingstermijn hiervoor bedraagt eveneens 75dagen.

De samenstelling van dergelijk attest bestaat uit:

-een eigendomsattest

-een aanvraagformulier

-foto’s
-plannen (al dan niet schetsmatig)


Medewerking architect?

Afhankelijk van de aard van de werken moet men een eenvoudig dossier (zonder medewerking architect), een uitgebreid dossier (met medewerking architect) of een meldingsdossier (met al dan niet medewerking architect) indienen.

U dient dus eerst uit te klaren of voor uw werken een architect vereist is. Stabiliteitswerken dienen steeds met architect te gebeuren. Een aantal werkzaamheden zijn vrijgesteld van de medewerking van een architect, bij besluit van de Vlaamse Regering van 23 mei 2003.

Ben je op zoek naar een architect?

 

Dossiersamenstelling

De dossiersamenstelling wordt vastgelegd in het besluit van de Vlaamse regering van 28/05/2004.

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een eenvoudig dossier, een uitgebreid dossier, een dossier voor technische werken en een meldingsdossier.

 

Voor een eenvoudig dossier heb je geen architect nodig, maar kan je als bouwheer zelf de plannen uittekenen en het dossier opmaken. Een architect of technisch tekenaar kan u uiteraard helpen bij het opmaken van de plannen.
Welke documenten heb je nodig:
-een aanvraagformulier eenvoudige dossiersamenstelling
-een recent kadasterplan
-minstens 3 kleurenfoto’s van de locatie waar de werken worden uitgevoerd
-statistisch formulier model I of II

-tekeningen van de geplande werken:

-liggingsplan

-omgevingsplan

-inplantingsplan (indien nodig en mogelijk handtekening buren op inplantingsplan)
-twee terreinprofielen (langs en dwars, genomen door de geplande werken)

-tekeningen op grotere schaal van de geplande werken (grondplannen, funderingstekeningen, gevelaanzichten, minstens één doorsnede)

-checklist toegankelijkheid (indien bestemmingswijziging plaatsvindt)

 

Om u te helpen bij het samenstellen van uw dossier en het uittekenen van de plannen worden een aantal voorbeelddossiers ter beschikking gesteld;

-plaatsen van een afsluiting

-oprichten van een vrijstaande constructie in de tuin
-bouwen van een veranda
-aanleggen va
n verhardingen of een zwembad of siervijver

-bestemmingswijziging
-plaatsen van reclame
-plaatsen van zonnepanelen
-plaatsen van een gevelsteen (pleister, extra isolatie,…)

-wijzigen van raamopeningen

-slopen van een gebouw
-kappen van bomen

Om na te gaan of je niets vergeten bent of te verduidelijken waar je extra de aandacht op moet vestigen bij het uittekenen van de plannen kan je deze checklist nagaan.

 

Een uitgebreid dossier is een dossier waar stabiliteitswerken bij te pas komen. Dit kan gaan van het bouwen van een bijbouw aan de bestaande woning, het verbreden van een bestaand raam tot de nieuwbouw van een woning. Een uitgebreid dossier wordt dan ook uitgewerkt door de architect.

Dergelijk dossier bestaat uit:

-een aanvraagformulier uitgebreide dossiersamenstelling
-een recent kadasterplan
-aanstiplijst van het hemelwater
-beschrijvende nota
-statistisch formulier model I of II
-minstens 6 kleurenfoto’s

-tekeningen van de geplande werken:

-liggingsplan

-omgevingsplan

-inplantingsplan (indien nodig en mogelijk handtekening buren op inplantingsplan)
-twee terreinprofielen (langs en dwars, genomen door de geplande werken)

-tekeningen op grotere schaal van de geplande werken (grondplannen, funderingstekeningen, gevelaanzichten, minstens één doorsnede)

aanvulbaar met:

-milieueffectenrapportage, verzoek tot ontheffing van MER en de goedkeuring ervan, of project m.e.r. screeningsnota
-checklist toegankelijk
-mobiliteitsstudie of mobiliteitstoets

-compensatieformulier voor ontbossing

-passende beoordeling

-bijkomende foto's bij de aanvraag tot het slopen van een constructie die is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed

 

Om na te gaan of je niets vergeten bent of te verduidelijken waar je extra de aandacht op moet vestigen bij het uittekenen van de plannen kan je deze checklist nagaan.

 

Een dossier technische werken of terreinaanlegwerken kan je evenzeer zelf opmaken wanneer het een kleine wijziging betreft. Echter, vaak is de medewerking van een landmeter of architect vereist om de juiste hoogtematen weer te geven. Deze zal u dan ook helpen met het uittekenen van het plan. De samenstelling van dergelijk dossier bestaat uit:

-een aanvraagformulier technische werken of terreinaanlegwerken
-een recent kadasterplan
-een beschrijvende nota

-minstens 6 kleurenfoto’s
-tekeningen van de geplande werken:

-liggingsplan

-omgevingsplan

-inplantingsplan (indien nodig en mogelijk handtekening buren op inplantingsplan)
-twee terreinprofielen (langs en dwars, genomen door de geplande werken)

-tekeningen op grotere schaal van de geplande werken (grondplannen, buitenaanzichten, minstens één doorsnede)

 

 

aanvulbaar met:

-milieueffectenrapportage, verzoek tot ontheffing van MER en de goedkeuring ervan, of project m.e.r. screeningsnota

-mobiliteitsstudie of mobiliteitstoets

-passende beoordeling

-compensatieformulier voor ontbossing


Om na te gaan of je niets vergeten bent of te verduidelijken waar je extra de aandacht op moet vestigen bij het uittekenen van de plannen kan je deze checklist nagaan.

 

Bij besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 kunnen sommige aanvragen ingediend worden via een meldingsdossier. De term melding roept echter wat verwarring op. Er dient nog steeds een dossier te worden ingediend, al dan niet in de vorm van een eenvoudige of uitgebreide dossiersamenstelling. Het enige verschil in dossiersamenstelling bevindt zich in het bijvoegen van een meldingsaanvraagformulier. De procedure van een melding is wel anders dan deze van een gewone dossiersamenstelling. Na 20 dagen na indiening van het dossier mogen de werken starten, tenzij u binnen deze termijn tegenbericht krijgt van het College van Burgemeester en Schepenen. Het loont dus wel de moeite even na te kijken of uw werken onder dit meldingsbesluit vallen.

Een zorgwoning kan onder een meldingsdossier worden ingediend. Hiervoor werd ook een voorbeelddossier uitgewerkt;

Voorbeelddossier melding zorgwonen

 

Aantal exemplaren
Standaard worden 6 exemplaren van de plannen en 4 exemplaren van de administratieve documenten gevraagd. De dienst Ruimtelijke Ordening kan steeds extra exemplaren bijvragen voor de bevoegde adviesinstanties.

Indien er exemplaren over zijn na de behandeling van uw dossier worden deze u per post terug bezorgd samen met de beslissing van het college van burgemeester en schepenen.

 

Indienen van een dossier

Een bouwdossier kan ingediend worden aan het loket van Ruimtelijke Ordening, in ruil voor een ontvangstbewijs of aangetekend bezorgd worden aan het college van burgemeester en schepenen.

Vanaf de ontvangstdatum van uw dossier heeft de dienst Ruimtelijke Ordening een richttermijn van 30 dagen om het dossier na te kijken naar volledigheid.

Wanneer het dossier volledig is, wordt het opgestart. U ontvangt dan een volledigheidsattest, al dan niet in combinatie met een gele affiche voor het openbaar onderzoek.

Indien u dergelijke affiche ontvangt dient u deze zichtbaar van op de openbare weg op het perceel te plaatsen waar de aanvraag betrekking op heeft (vanaf de dag vermeld in de begeleidende brief en tot na de vergunning of weigering wordt afgeleverd).

Een openbaar onderzoek wordt bijvoorbeeld gevoerd wanneer de aanvraag afwijkt van specifieke bestemmingsvoorschriften of werken op de perceelgrens plaatsvinden. De buurt wordt op deze wijze in kennis gesteld en krijgt de mogelijkheid om de plannen in te kijken en eventueel een bezwaar in te dienen.

Het niet uithangen van de gele affiche is een procedurefout en stopt de behandeling van het dossier.

 

De behandelingstermijn voor een stedenbouwkundige vergunning bedraagt maximaal 75 dagen (na afleveren van volledigheidsattest) of maximaal 105 dagen (na afleveren van een volledigheidsattest) wanneer een openbaar onderzoek nodig is. In deze periode worden ook de nodige adviezen ingewonnen.

Zowel naar nazicht van volledigheid als naar behandeling worden hierboven de maximale termijnen vermeld. Er wordt echter steeds getracht elk dossier zo snel en efficiënt mogelijk te behandelen.

Opgelet, een meldingsdossier kent een kortere behandelingstermijn (zie melding).

De vergunning met bijgevoegde documenten

Wanneer uw aanvraag vergund wordt door het college van burgemeester en schepenen wordt u hiervan schriftelijk in kennis gesteld. U ontvangt de vergunning, samen met de begeleidende documenten.

 

In uw vergunning kunnen voorwaarden worden opgenomen. Het naleven van deze voorwaarden is noodzakelijk om uw vergunning uitwerking te geven. Een controle van de dienst Ruimtelijke Ordening zal uitgevoerd worden.

 

De bekendmaking 'stedenbouwkundige vergunning' dient u aan te plakken binnen de tien kalenderdagen na ontvangst van deze brief gedurende een periode van 30 dagen op de plaats waarop de stedenbouwkundige vergunning betrekking heeft.

De bekendmaking moet beschermd zijn tegen weersomstandigheden en ten allen tijde duidelijk leesbaar zijn vanaf de openbare weg.

 

Bovendien bent u verplicht ons onmiddellijk en schriftelijk aan de hand van het document 'bewijs van aanplakking' op de hoogte te brengen van de datum waarop u de bekendmaking heeft aangeplakt. Dit kan gecontroleerd worden door onze diensten.

 

Het is in uw belang dat u deze verplichting strikt naleeft want gebeurt de aanplakking niet, dan loopt de beroepstermijn niet en kunnen belanghebbenden ten allen tijde nog beroep aantekenen tegen uw vergunning.

 

Aanvang der werken

De 35ste dag na aanplakking kan u beginnen met de werken.

 

Gelieve onderstaand aandachtspunt in acht te nemen:

VOOR HET BEGIN VAN DE WERKEN (in geval u een stedenbouwkundige vergunning heeft bekomen):

- U moet het formulier “begin der werken” invullen en 8 dagen voor de start van de

werken opsturen naar het College van Burgemeester en Schepenen.

-35 dagen na aanplakking van stedenbouwkundige vergunning mag u gebruik maken van de vergunning en dus starten met de werken, tenzij u op de hoogte werd gebracht van de instelling van een procedure in beroep.

-U moet binnen de 2 jaar na het verkrijgen van de vergunning starten met de werken, gebeurt dit niet is uw vergunning vervallen en zal u een nieuwe aanvraag moeten doen. 

 

Tijdens de werken

U dient zich steeds te houden aan de vergunde plannen en voorwaarden die in de vergunning gesteld zijn. Indien u wenst af te wijken van de plannen, gevels, reliëfwijzigingen wilt uitvoeren of keermuren wil plaatsen,... die niet voorzien zijn op de goedgekeurde plannen dient u een nieuwe aanvraag tot vergunning in te dienen en een vergunning te bekomen alvorens deze werken aan te vangen.

Een afschrift van de vergunning en de bijhorende plannen moeten tijdens de volledige duur van de werken aanwezig zijn op de plaats van de werken.

U dient aandacht te schenken aan de fraaiheid van de werf.

De bouwwerken moeten binnen drie jaar na de start van de werken winddicht zijn, zoniet is uw vergunning vervallen.

Als er gedurende 2 jaar niet gewerkt wordt is uw vergunning vervallen.


Geldigheidsduur vergunning

Binnen de twee jaar na het afleveren van de vergunning dien je de werken te starten. Dit moet gemeld worden via het document aanvang der werken. Binnen de drie jaar na aanvang der werken dient de constructie wind- en waterdicht te zijn. Indien de werken niet binnen de wettelijk vastgestelde termijnen starten of water- en winddicht zijn vervalt de vergunning.

 

Weigering
Wordt uw aanvraag geweigerd kan u steeds in beroep gaan volgens de wettelijk vastgestelde procedure (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening art.4.4.21.).

U kan ook steeds een afspraak maken met de dienst Ruimtelijke Ordening om de motivatie van de weigering te verduidelijken en te bespreken wat de mogelijkheden zijn om tot een vergunning te komen.

 

Nieuwe regelgevingen bij bouwen en verbouwen vanaf 2014

Minimumaandeel hernieuwbare energie in nieuwbouw & strengere EPB-eisen
Voor bouwaanvragen vanaf 1 januari 2014 moet elke nieuwe woning, kantoor en school in Vlaanderen een minimum hoeveelheid energie halen uit hernieuwbare bronnen. Die verplichting is geïntegreerd in de energieprestatieregelgeving (EPB). Voor scholen en kantoren van publieke organisaties, is die eis al van toepassing sinds 1 januari 2013.

Daarnaast wordt ook het E-peil strenger vanaf 2014. Nieuwe gebouwen mogen dan maximaal een E-peil van E60 behalen, in plaats van E70. Vanaf 2014 worden ook de isolatie-eisen voor de verschillende constructiedelen, zoals buitenmuren, daken, vensters, vloeren... aangescherpt.

Klik hier voor meer info.

 

Opvang en infiltratie van regenwater
De nieuwe stedenbouwkundige verordening is strenger dan de voorgaande en kadert in de aanpak van wateroverlast. De principes blijven dezelfde: regenwater scheiden van afvalwater, regenwater zoveel mogelijk gebruiken en het overtollige regenwater laten insijpelen in de bodem. Maar de maatregelen verstrengen. Voortaan moet bij elke nieuwbouw of verharding groter dan 40m² mogelijkheden voorzien worden om het regenwater in de grond te laten sijpelen. En nieuwe of vernieuwde woningen moeten vanaf nu een regenwaterput hebben van minstens 5.000 liter (voorheen 3.000 liter). Bij gebouwen die volledig uitgerust zijn met een groendak, moet geen regenput geplaatst worden. Percelen kleiner dan 250m² zijn vrijgesteld van infiltratievoorzieningen.
Klik hier voor meer info.

 

Eerste Hulp Bij Duurzaam Bouwen 

Bouwen of verbouwen kost veel geld. Goed advies over hoe men geld kan besparen (bijvoorbeeld via goed isoleren, duurzame materialen, enz.) is daarom belangrijk. De stad Tongeren adviseert de inwoners graag hierover.
Gemeentelijke infopunten duurzaam bouwen – stad Tongeren, Maastrichterstraat 10 te Tongeren:

-  milieudienst, 012 800 152 of e-mail: nathalie.noens@stadtongeren.be 

- dienst ruimtelijke ordening en huisvesting, 012 800 192 of e-mail: sarah.blomme@stadtongeren.be

(Men kan hier alle werkdagen terecht van 8.30 uur tot 12 uur en van 13 uur tot 17 uur, op donderdagen tot 18.30 uur. Vrijdagnamiddag zijn de diensten gesloten.)

Dit advies van de stad Tongeren is gratis.

Anderzijds kan men tegen betaling van 100 euro voor planadvies terecht bij het Centrum Duurzaam Bouwen, Marktplein 7 bus 1 te Heusden-Zolder – telefoon 011/51 70 51 of e-mail: info@centrumduurzaambouwen.be . Kostprijs: 100 euro

Dubolimburg stuurt de Huisdokter GRATIS op pad. Kllik hier voor meer info.

 

 

Op welke vragen vindt u een antwoord op de dienst Ruimtelijke Ordening&Huisvesting?

- Welke voorschriften gelden er voor een bepaald perceel (bestemming volgens gewestplan, ligging in een BPA, RUP of verkaveling)?

- Kan ik mijn perceel grond opdelen in verschillende loten (verkavelen) voor bebouwing?

- Kan ik een verkaveling of de voorschriften van de verkaveling wijzigen?

- Wat zijn de verbouwings- of uitbreidingsmogelijkheden aan een bepaald pand?

- Kan ik de bestemming van een pand wijzigen?

- Wat is de vergunningstoestand van een pand? Welke vergunningen werden er in het verleden verleend? Werden er bouwinbreuken vastgesteld?

- Is het pand een geklasseerd monument of is het opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed?

- Voor welke werken is een vergunning nodig en wat is de dossiersamenstelling?

- Voor welke werken is een melding nodig en wat is de dossiersamenstelling?

- Is de medewerking van een architect vereist voor mijn bouwplannen?

- Welke premies bestaan er? En kom ik hiervoor in aanmerking?

 

Indien u samen met uw architect uw dossier wenst te bespreken met de medewerkers en het diensthoofd van dienst Ruimtelijke Ordening&Huisvesting kan dit vanaf heden op dinsdagvoormiddag. U dient op voorhand even te telefoneren, mailen of langs te komen om uw afspraak vast te leggen.

 

Meer informatie vindt u ook op de website van de Vlaamse Overheid.

 

contactpersonen:

Stedenbouwkundige vergunningen:

Sarah Blomme    012 800 192 sarah.blomme@stadtongeren.be

Josly Tilkin          012 800 190 josly.tilkin@stadtongeren.be

Ine Baptist          012 800 186 ine.baptist@stadtongeren.be

Sara Nassen      012 800 188 sara.nassen@stadtongeren.be

 

Verkavelingen:

Bart Hertigers    012 800 189 bart.hertigers@stadtongeren.be

 

© Stad Tongeren 2012       logoGreen Valley